Ingatlaneladás adózása: mikor nem kell adót fizetni, határidők és számítási példák

Az ingatlaneladás egy jelentős pénzügyi tranzakció, amelynek adózási vonzatai alapos ismereteket igényelnek. Magyarországon az ingatlanértékesítésből származó jövedelem főszabály szerint adóköteles, ám számos esetben adómentességet élvezhetünk, vagy jelentős adókedvezményekkel élhetünk. A szabályok bonyolultnak tűnhetnek, de megfelelő tájékozottsággal és tervezéssel elkerülhetők a kellemetlen meglepetések és optimalizálható az adófizetési kötelezettség.

Ez a cikk részletesen bemutatja az ingatlaneladás adózásának legfontosabb aspektusait, kitérve az adómentesség eseteire, a bevétel és a költségek elszámolására, a számítási módszerekre és a határidőkre. Célunk, hogy egy átfogó, mégis könnyen érthető útmutatót nyújtsunk mindenki számára, aki ingatlan eladása előtt áll, vagy egyszerűen csak tisztában szeretne lenni a vonatkozó jogszabályokkal.

Az ingatlaneladás adózásának alapjai Magyarországon

Amikor egy magánszemély ingatlant ad el, az ebből származó jövedelem a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (SZJA törvény) értelmében adóköteles lehet. Az adó mértéke egységesen 15% személyi jövedelemadó (SZJA). Fontos azonban megérteni, hogy nem az eladási ár egésze, hanem az úgynevezett adóköteles jövedelem képezi az adó alapját.

Az adóköteles jövedelem lényegében az eladási ár (bevétel) és a szerzési érték, valamint az igazoltan felmerült, levonható költségek különbözete. Ez a különbség mutatja meg, hogy az eladó mennyivel gazdagodott az ügylet során, és csak erre a „nyereségre” kell adót fizetnie. A szabályok célja, hogy az állam csak a ténylegesen realizált jövedelem után szedjen adót, figyelembe véve az ingatlan értékállóságát, illetve az eladó által elviselt terheket.

Az ingatlaneladás adózásában a legfontosabb fogalom az adóköteles jövedelem, amely az eladási ár és a szerzési érték, valamint a levonható költségek közötti különbséget jelenti.

A szerzési érték meghatározása kulcsfontosságú, hiszen ettől függ az adóalap nagysága. Ez lehet az ingatlan vételára, öröklés esetén az öröklési illeték alapja, ajándékozás esetén az ajándékozási illeték alapja, vagy éppen az ingatlan megszerzésére fordított egyéb igazolt kiadások összege. A pontos meghatározás és dokumentálás elengedhetetlen a helyes adóbevalláshoz.

Mikor keletkezik adóköteles jövedelem az ingatlaneladásból?

Adóköteles jövedelem akkor keletkezik, ha az ingatlan eladási ára magasabb, mint a szerzési értéke és az ezzel összefüggő igazolt költségek összege. Egyszerűbben fogalmazva, ha nyereséggel adta el az ingatlant. Az idő múlásával az ingatlanok értéke általában növekszik, különösen a nagyvárosi agglomerációkban és a keresett területeken, így az ingatlaneladás gyakran jár jövedelemszerzéssel.

Az adókötelezettség szempontjából nem csupán a konkrét vétel és eladás számít. Fontos tényező az ingatlan megszerzésének időpontja. Minél régebben szereztük meg az ingatlant, annál valószínűbb, hogy az adóalap csökkenni fog, vagy akár teljesen adómentessé válik az ügylet. Ez az úgynevezett időmúlás elve, amely az ingatlaneladás adózásának egyik legfontosabb kedvezménye.

Az adókötelezettség megállapításakor az alábbi tényezőket kell figyelembe venni:

• Az ingatlan megszerzésének időpontja.
• Az ingatlan eladásának időpontja.
• Az eladási ár (bevétel).
• A szerzési érték.
• Az igazoltan felmerült, levonható költségek.

Ezek együttesen határozzák meg, hogy keletkezik-e adóköteles jövedelem, és ha igen, mekkora összegben.

Az adóalap meghatározása és a költségek elszámolása

Az adóalap az a pénzösszeg, amely után az adót meg kell fizetni. Ingatlaneladás esetén az adóalap a bevételből (eladási árból) levonható tételek összessége után fennmaradó összeg. A bevételből az alábbiak vonhatók le:

1. Az ingatlan szerzési értéke

Ez a legfontosabb levonható tétel. Meghatározása attól függ, hogyan szereztük meg az ingatlant:

• Vásárlás esetén: Az ingatlan vételára, valamint az ezzel kapcsolatosan felmerült illetékek (pl. vagyonátruházási illeték), ügyvédi költségek.
• Öröklés esetén: Az öröklési illeték alapjául szolgáló érték, vagy a hagyatéki eljárásban megállapított forgalmi érték. Ha az örökös mentesült az öröklési illeték alól (pl. egyenes ági rokon), akkor a hagyatéki végzésben szereplő forgalmi érték számít.
• Ajándékozás esetén: Az ajándékozási illeték alapjául szolgáló érték, vagy az ajándékozási szerződésben feltüntetett érték. Ha az ajándékozott mentesült az illeték alól, akkor az ajándékozási szerződésben feltüntetett érték.
• Saját építés esetén: Az építési telek szerzési értéke, valamint az építkezésre fordított igazolt költségek.

Rendkívül fontos, hogy minden szerzési értéket igazolni tudjunk (adásvételi szerződés, hagyatéki végzés, ajándékozási szerződés, számlák, banki kivonatok).

2. Értéknövelő beruházások és felújítások

Az ingatlan eladása előtt végzett, az ingatlan értékét növelő beruházások (pl. hozzáépítés, korszerűsítés, bővítés) és nagyobb felújítások költségei is levonhatók a bevételből. Ide tartoznak például a nyílászárók cseréje, fűtéskorszerűsítés, tetőcsere, burkolatok cseréje, homlokzati szigetelés. Ezeket a költségeket is számlákkal, átutalási bizonylatokkal kell igazolni, és fontos, hogy a számlák az eladó nevére szóljanak, és tartalmazzák az ingatlan címét vagy helyrajzi számát, ha lehetséges.

Ne feledje, az ingatlan értékét növelő beruházások és felújítások költségei jelentősen csökkenthetik az adóalapot, de csak akkor, ha számlákkal igazolhatók!

3. Az eladással kapcsolatos költségek

Az ingatlan eladásával közvetlenül összefüggő, igazolt kiadások is levonhatók a bevételből. Ilyenek lehetnek:

• Ingatlanközvetítői díj.
• Ügyvédi munkadíj.
• Energetikai tanúsítvány díja.
• Földhivatali eljárási díjak.
• Hirdetési költségek.

Ezeket a költségeket is számlákkal vagy egyéb hiteles dokumentumokkal kell igazolni.

Az adóalap tehát a következőképpen számítható ki:

Adóalap = Eladási ár – (Szerzési érték + Értéknövelő beruházások + Eladással kapcsolatos költségek)

Ha ez az összeg pozitív, akkor keletkezik adóköteles jövedelem, amely után a 15% SZJA-t meg kell fizetni. Ha az eredmény negatív, azaz veszteséggel adtuk el az ingatlant, akkor nincs adófizetési kötelezettség, de a veszteség nem vihető át más jövedelmekre.

Az ingatlaneladás adómentessége: a legfontosabb esetek

Az SZJA törvény számos esetben biztosít adómentességet az ingatlaneladásból származó jövedelemre, vagy kedvezményeket, amelyek csökkentik az adóalapot. Ezek ismerete alapvető fontosságú a felesleges adófizetés elkerüléséhez.

Az 5 éves szabály: a leggyakoribb adómentes eset

Az ingatlaneladás adózásának legfontosabb és leggyakrabban alkalmazott kedvezménye az úgynevezett 5 éves szabály. Ez a szabály az idő múlásával csökkenti az adóköteles jövedelemre jutó adó mértékét, és bizonyos idő után teljesen adómentessé teszi az ügyletet.

A szabály lényege, hogy az ingatlan megszerzésének évét követő évektől kezdődően az adóalap fokozatosan csökken. A szerzés évét követő 5. év után az ingatlan eladása már teljesen adómentes.

Pontosabban a következőképpen alakul az adóalap csökkentése:

Év a szerzést követően	Az adóköteles jövedelem hány %-a képezi az adóalapot
A szerzés éve és az azt követő év (1-2 év)	100%
A szerzést követő 2. év (3. év)	90%
A szerzést követő 3. év (4. év)	60%
A szerzést követő 4. év (5. év)	30%
A szerzést követő 5. év és az azt követő évek (6. évtől)	0% (teljes adómentesség)

Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlant a megszerzés évétől számított hatodik naptári évben vagy később adja el, akkor az eladásból származó jövedelem után már egyáltalán nem kell adót fizetni. Például, ha 2018-ban szerzett ingatlant, és 2023-ban adja el, akkor a szerzést követő 5. évben van (2018 + 5 = 2023), így az eladás adómentes. Fontos a pontos dátumok figyelése: a szerzés napjától számít az 5 év, de a fenti táblázat naptári évekre vonatkozik.

A szerzés időpontja az a nap, amikor az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került a tulajdonjog, vagy a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okirat (pl. adásvételi szerződés) aláírásra került, amennyiben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is megtörténik. Öröklés esetén a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napja, ajándékozás esetén az ajándékozási szerződés megkötésének napja.

Lakóingatlan cseréje, vásárlása vagy építése: további adókedvezmények

Az SZJA törvény egy speciális kedvezményt is biztosít, ha az ingatlan eladásából származó bevételt új lakóingatlan vásárlására vagy építésére fordítják, és az eladott ingatlan lakóingatlan volt. Ez a kedvezmény azonban nem adómentességet jelent, hanem az adóalap meghatározásánál van jelentősége.

Ha a magánszemély a lakóingatlan eladásából származó bevételből a lakóingatlan eladását megelőző 2 éven belül vagy az eladást követő 2 éven belül (összesen 4 éves időintervallum) újabb lakóingatlant vásárol vagy épít, akkor az adóalapot csökkentheti az új lakóingatlanra fordított összeggel, de legfeljebb az eladott lakóingatlan szerzési értékével.

Ennek a kedvezménynek a feltételei:

• Az eladott ingatlan lakóingatlan volt.
• Az új ingatlan is lakóingatlan.
• Az új lakóingatlan vásárlására vagy építésére fordított összeg igazolt.
• Az új lakóingatlanra fordított összeg nem haladja meg az eladott ingatlan szerzési értékét.

Ez a szabály különösen akkor jöhet jól, ha valaki az 5 éves szabály alá eső időszakon belül adja el az ingatlanát, de a bevételből azonnal új otthont vesz vagy épít. Nem mentesít teljesen az adó alól, de jelentősen csökkentheti azt.

Az ingatlaneladás adómentessége öröklés és ajándékozás esetén

Az örökölt ingatlan eladása esetén az adózásnak vannak speciális szabályai. Ha az örökös egyenes ági rokon (gyermek, szülő, nagyszülő, unoka, stb.) vagy házastárs, akkor mentesül az öröklési illeték alól. Ebben az esetben a szerzési érték a hagyatéki végzésben feltüntetett forgalmi érték lesz.

Az örökölt ingatlan eladása akkor adómentes, ha a szerzési időponttól (azaz a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától) számított 5 éven túl történik az eladás, az általános 5 éves szabály szerint. Azonban van egy speciális eset is:

Ha az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelem akkor keletkezik, amikor az örökös már az 5 éves időtartamon belül adja el az ingatlant, de az örökhagyó még az 5 éves szabály hatálya alá eső időszakban szerezte az ingatlant, akkor az örökhagyó szerzési időpontját is figyelembe lehet venni. Ez egy bonyolultabb eset, ahol adótanácsadó bevonása javasolt.

Ajándékozott ingatlan eladása esetén a szerzési időpont az ajándékozási szerződés megkötésének napja. Az adómentesség itt is az általános 5 éves szabály szerint alakul. Az ajándékozás is illetékköteles lehet, de egyenes ági rokonok és házastársak között az ajándékozási illeték is mentes.

További adómentes esetek

• Kis értékű ingatlan eladása: Ha az ingatlan eladási ára nem haladja meg az értékhatárt, és az eladónak az adóévben más ingatlaneladásból származó jövedelme sem volt, amely együttesen túllépné ezt az összeget. Ez az értékhatár azonban időről időre változhat, ezért mindig az aktuális jogszabályokat kell ellenőrizni. Jelenleg (2024) az SZJA törvény nem tartalmaz ilyen általános értékhatárt, így minden jövedelmet vizsgálni kell. Korábban volt ilyen szabály, de ma már az adómentesség inkább az időmúláshoz kötődik.
• Közcélú felhasználás: Ha az ingatlant közérdekű célra, például állami vagy önkormányzati szerv részére, közcélú beruházás megvalósítása érdekében adják el, az ebből származó jövedelem adómentes lehet. Ennek feltételeit külön jogszabályok rögzítik.

Külföldi ingatlan eladása és a magyar adózás

A magyar adójogi rezidens magánszemélyeknek a világ bármely pontján szerzett jövedelmük után Magyarországon is adókötelezettségük keletkezik, az úgynevezett világjövedelem elve alapján. Ez vonatkozik a külföldi ingatlan eladásából származó jövedelemre is.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy kétszer kell adót fizetni. Magyarország számos országgal kötött kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményt. Ezek az egyezmények szabályozzák, hogy melyik országban kell adózni, illetve hogyan kell figyelembe venni a másik országban már megfizetett adót.

Általában elmondható, hogy az ingatlan eladásából származó jövedelem adóztatási joga abban az országban illeti meg, ahol az ingatlan fekszik (ingatlan fekvésének elve). Az egyezmények általában előírják, hogy ha a külföldi ingatlan eladásából származó jövedelmet a külföldi államban már megadóztatták, akkor Magyarországon mentesül az adó alól, vagy a külföldön megfizetett adót beszámítják a magyar adókötelezettségbe (jóváírás módszere).

Külföldi ingatlan eladása esetén mindig ellenőrizni kell az adott országgal kötött kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményt, hogy elkerüljük a dupla adózást.

Ha nincs egyezmény az adott országgal, akkor az SZJA törvény tartalmaz szabályokat a külföldön adózott jövedelmekre. Ilyenkor a magyar adóalanynak a külföldön megfizetett adót beszámítják a magyar adókötelezettségébe, de legfeljebb a magyar adó 90%-áig. Ez egy komplex terület, ezért külföldi ingatlan eladása esetén mindenképpen javasolt adótanácsadóhoz fordulni.

Az adó mértéke és a fizetési határidők

Ahogy már említettük, az ingatlaneladásból származó adóköteles jövedelem után fizetendő adó mértéke egységesen 15% személyi jövedelemadó (SZJA).

Az adó megállapítása és befizetése az eladó magánszemély kötelezettsége. Az adóbevallás elkészítése és az adó befizetése a tárgyévet (az ingatlan eladásának évét) követő év május 20-ig esedékes. Például, ha 2023-ban adta el az ingatlant, akkor a 2023-as adóévi bevallásban (amit 2024. május 20-ig kell benyújtani) kell szerepeltetnie az ügyletet, és addig kell befizetnie az adót is.

Fontos, hogy az adó befizetését ne halogassuk, mert a késedelmes fizetés esetén késedelmi pótlékot számol fel a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV).

Bevallási kötelezettség és a 23SZJA nyomtatvány

Az ingatlaneladásból származó jövedelmet az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell szerepeltetni. A NAV minden évben elkészíti az úgynevezett adóbevallási tervezetet, amelyet általában március 15-től érhetnek el az ügyfélkapuval rendelkező magánszemélyek. Az ingatlaneladásból származó jövedelmet azonban a tervezet általában nem tartalmazza, mivel a NAV-nak nincs rálátása a szerzési értékre és az elszámolható költségekre.

Ezért az adózónak önállóan kell kiegészítenie vagy módosítania a bevallási tervezetet a megfelelő adatokkal. Az ingatlaneladásra vonatkozó adatokat a bevallás 19-es lapján (a 23SZJA esetében) kell feltüntetni. Itt kell részletezni az eladási árat, a szerzési értéket, az elszámolható költségeket, és a szerzés időpontját.

Ha a magánszemélynek az ingatlaneladáson kívül más adóköteles jövedelme is volt, akkor azokat is fel kell tüntetni a bevallásban. Ha az ingatlaneladásból származó jövedelem adómentes, akkor is célszerű feltüntetni a bevallásban, 0 forint adófizetési kötelezettséggel, ezzel is dokumentálva az ügyletet a NAV felé.

Számítási példák az ingatlaneladás adójára

A szabályok megértését a legjobban konkrét példákon keresztül lehet illusztrálni. Nézzünk néhány tipikus esetet!

Példa 1: Rövid időn belül eladott ingatlan

Adatok:

• Ingatlan szerzési időpontja: 2022. március 15.
• Ingatlan szerzési értéke (vételár + illeték + ügyvédi díj): 30 000 000 Ft
• Ingatlan eladásának időpontja: 2023. szeptember 20.
• Ingatlan eladási ára: 35 000 000 Ft
• Eladással kapcsolatos költségek (ingatlanközvetítői díj, energetikai tanúsítvány): 1 000 000 Ft
• Felújítási költségek (igazoltan): 0 Ft

Számítás:

1. Szerzés és eladás közötti időtartam: A szerzés 2022-ben történt. Az eladás 2023-ban. A szerzést követő év az 2023. Tehát a szerzés évét követő 1. évben történik az eladás. Ebben az esetben az adóalap 100%-a képezi az adóköteles jövedelmet.
2. Bevétel: 35 000 000 Ft
3. Levonható költségek:
   • Szerzési érték: 30 000 000 Ft
   • Eladással kapcsolatos költségek: 1 000 000 Ft
   • Összes levonható költség: 31 000 000 Ft
4. Adóköteles jövedelem (adóalap): 35 000 000 Ft – 31 000 000 Ft = 4 000 000 Ft
5. Fizetendő SZJA: 4 000 000 Ft * 15% = 600 000 Ft

Az adót 2024. május 20-ig kell befizetni.

Példa 2: 5 éven túli eladás, felújítási költségekkel

Adatok:

• Ingatlan szerzési időpontja: 2017. július 10.
• Ingatlan szerzési értéke (vételár + illeték + ügyvédi díj): 25 000 000 Ft
• Ingatlan eladásának időpontja: 2023. április 5.
• Ingatlan eladási ára: 40 000 000 Ft
• Eladással kapcsolatos költségek (ingatlanközvetítői díj, ügyvédi díj): 1 200 000 Ft
• Felújítási költségek (igazoltan, pl. fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere): 3 000 000 Ft

Számítás:

1. Szerzés és eladás közötti időtartam: A szerzés 2017-ben történt. Az eladás 2023-ban.
   • 2017: szerzés éve
   • 2018: szerzést követő 1. év (100%)
   • 2019: szerzést követő 2. év (100%)
   • 2020: szerzést követő 3. év (90%)
   • 2021: szerzést követő 4. év (60%)
   • 2022: szerzést követő 5. év (30%)
   • 2023: szerzést követő 6. év (0%)

   Mivel a szerzést követő 5. év utáni, azaz a 6. naptári évben történik az eladás, az adóköteles jövedelem 0%-a képezi az adóalapot.

2. Adóköteles jövedelem: Bár az adóalap 0% lesz, számoljuk ki a jövedelmet a példa kedvéért:
   • Bevétel: 40 000 000 Ft
   • Levonható költségek:
     • Szerzési érték: 25 000 000 Ft
     • Eladással kapcsolatos költségek: 1 200 000 Ft
     • Felújítási költségek: 3 000 000 Ft
     • Összes levonható költség: 29 200 000 Ft
   • Nyers jövedelem: 40 000 000 Ft – 29 200 000 Ft = 10 800 000 Ft
3. Adóalap az időmúlás figyelembevételével: 10 800 000 Ft * 0% = 0 Ft
4. Fizetendő SZJA: 0 Ft * 15% = 0 Ft

Ebben az esetben az ingatlaneladás teljesen adómentes.

Példa 3: Örökölt ingatlan eladása

Adatok:

• Örökhagyó halála: 2020. július 1.
• Hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése (szerzés időpontja): 2021. január 15.
• Ingatlan forgalmi értéke a hagyatéki végzés szerint: 20 000 000 Ft
• Örökös (egyenes ági rokon) mentesült az öröklési illeték alól.
• Ingatlan eladásának időpontja: 2023. november 10.
• Ingatlan eladási ára: 28 000 000 Ft
• Eladással kapcsolatos költségek: 800 000 Ft
• Felújítási költségek (öröklés után, igazoltan): 1 500 000 Ft

Számítás:

1. Szerzés és eladás közötti időtartam: A szerzés 2021-ben történt. Az eladás 2023-ban.
   • 2021: szerzés éve
   • 2022: szerzést követő 1. év (100%)
   • 2023: szerzést követő 2. év (100%)

   Tehát a szerzés évét követő 2. évben történik az eladás. Ebben az esetben az adóalap 100%-a képezi az adóköteles jövedelmet.

2. Bevétel: 28 000 000 Ft
3. Levonható költségek:
   • Szerzési érték (hagyatéki végzés szerinti érték): 20 000 000 Ft
   • Eladással kapcsolatos költségek: 800 000 Ft
   • Felújítási költségek: 1 500 000 Ft
   • Összes levonható költség: 22 300 000 Ft
4. Adóköteles jövedelem (adóalap): 28 000 000 Ft – 22 300 000 Ft = 5 700 000 Ft
5. Fizetendő SZJA: 5 700 000 Ft * 15% = 855 000 Ft

Az adót 2024. május 20-ig kell befizetni.

Példa 4: Lakásvásárlás céljából eladott ingatlan (adókedvezmény alkalmazása)

Adatok:

• Ingatlan szerzési időpontja: 2020. április 1.
• Ingatlan szerzési értéke (vételár + illeték + ügyvédi díj): 32 000 000 Ft
• Ingatlan eladásának időpontja: 2023. június 1.
• Ingatlan eladási ára: 45 000 000 Ft
• Eladással kapcsolatos költségek: 1 500 000 Ft
• Felújítási költségek: 0 Ft
• Új lakóingatlan vásárlása: 2023. augusztus 10.
• Új lakóingatlan vételára: 40 000 000 Ft (az eladásból származó bevételből finanszírozva)

Számítás:

1. Szerzés és eladás közötti időtartam: A szerzés 2020-ban történt. Az eladás 2023-ban.
   • 2020: szerzés éve
   • 2021: szerzést követő 1. év (100%)
   • 2022: szerzést követő 2. év (100%)
   • 2023: szerzést követő 3. év (90%)

   Tehát a szerzés évét követő 3. évben történik az eladás. Ebben az esetben az adóköteles jövedelem 90%-a képezi az adóalapot.

2. Bevétel: 45 000 000 Ft
3. Levonható költségek:
   • Szerzési érték: 32 000 000 Ft
   • Eladással kapcsolatos költségek: 1 500 000 Ft
   • Összes levonható költség: 33 500 000 Ft
4. Nyers jövedelem: 45 000 000 Ft – 33 500 000 Ft = 11 500 000 Ft
5. Adóalap az időmúlás figyelembevételével: 11 500 000 Ft * 90% = 10 350 000 Ft
6. Kedvezmény az új lakóingatlan vásárlása miatt:
   • Az új lakóingatlanra fordított összeg: 40 000 000 Ft
   • Az eladott ingatlan szerzési értéke: 32 000 000 Ft

   A kedvezmény mértéke legfeljebb az eladott ingatlan szerzési értékéig vehető figyelembe, ami 32 000 000 Ft. Mivel a nyers jövedelem (11 500 000 Ft) ennél kisebb, a kedvezmény legfeljebb a nyers jövedelem összegéig érvényesíthető.
   Az SZJA törvény értelmében ilyen esetben az adó alapja csökkenthető az új lakóingatlanra fordított összeggel, de legfeljebb az eladott ingatlan szerzési értékével, illetve a jövedelem összegével.
   A kedvezmény összegét a jövedelemből kell levonni, nem az adóalapból az időmúlás után.
   Tehát az eredeti jövedelem: 11 500 000 Ft.
   Az új lakóingatlanra fordított összeg (max. az eladott ingatlan szerzési értékéig, azaz 32M Ft-ig) levonható a jövedelemből.
   Jövedelem – új lakásra fordított összeg (max. 32M Ft) = 11 500 000 Ft – 11 500 000 Ft = 0 Ft. (Mivel az új lakásra fordított összeg meghaladja a jövedelmet, a jövedelem nullára csökkenthető.)

7. Módosított adóalap: 0 Ft
8. Fizetendő SZJA: 0 Ft * 15% = 0 Ft

Ebben az esetben a lakóingatlan vásárlására fordított összeg miatt az adófizetési kötelezettség 0 Ft lett.

Gyakori hibák és buktatók az ingatlaneladás adózásában

Az ingatlaneladás adózásakor számos hiba forrása lehet, amelyek elkerülésével jelentős összegeket takaríthatunk meg, vagy éppen elkerülhetjük a NAV általi szankciókat.

1. Hiányos dokumentáció: A leggyakoribb hiba, hogy az eladók nem őrzik meg az ingatlan megszerzésével és az értékálló beruházásokkal kapcsolatos számlákat, szerződéseket, banki kivonatokat. Fontos tudni, hogy a NAV 5 évre visszamenőleg ellenőrizheti az adóbevallásokat, ezért az igazoló dokumentumokat legalább eddig az ideig meg kell őrizni.
2. Téves szerzési érték megállapítása: Különösen örökölt vagy ajándékozott ingatlanok esetén fordul elő, hogy nem a jogszabályoknak megfelelő szerzési értéket veszik figyelembe. Mindig a hagyatéki végzésben vagy az ajándékozási szerződésben feltüntetett, illetve az illeték alapjául szolgáló érték a mérvadó.
3. Felújítási költségek helytelen elszámolása: Nem minden kiadás számolható el. Csak az ingatlan értékét növelő beruházások és felújítások, amelyek tartósan emelik az ingatlan értékét vagy használhatóságát, vonhatók le. A karbantartási, javítási költségek általában nem. Fontos a számla megléte és az eladó nevére szóló kiállítás.
4. Határidők elmulasztása: Az adóbevallás és az adóbefizetés határidejének elmulasztása késedelmi pótlékot von maga után.
5. Az 5 éves szabály téves értelmezése: Sokan azt gondolják, hogy a szerzéstől számított 5 naptári év után adómentes az eladás. A szabály azonban úgy szól, hogy a szerzés évét követő 5. év után, azaz a 6. naptári évtől adómentes. A táblázatban bemutatott adóalap-csökkentés pontosan követendő.
6. Lakóingatlanra vonatkozó kedvezmény téves alkalmazása: Az új lakóingatlan vásárlására vonatkozó kedvezmény nem adómentességet jelent, hanem az adóalapot csökkenti, és csak bizonyos feltételekkel (időbeli korlát, maximális összeg) vehető igénybe.

A megfelelő dokumentáció és a jogszabályok pontos ismerete kulcsfontosságú az ingatlaneladás adózásának helyes kezeléséhez. Egyetlen apró hiba is jelentős pénzügyi következményekkel járhat.

Szakértői segítség: mikor érdemes adótanácsadóhoz fordulni?

Bár ez a cikk igyekszik minél átfogóbb képet adni az ingatlaneladás adózásáról, a valóságban minden eset egyedi. A jogszabályok értelmezése, a szerzési érték pontos meghatározása, a költségek igazolása és az adóbevallás elkészítése bonyolult feladat lehet, különösen, ha az ügylet speciális körülmények között zajlik.

Mikor érdemes mindenképpen adótanácsadóhoz vagy könyvelőhöz fordulni?

• Ha az ingatlant nem adásvétellel, hanem örökléssel, ajándékozással, vagy csereügylettel szerezték.
• Ha a szerzési időpont bizonytalan vagy nehezen igazolható.
• Ha jelentős értékű felújítási, beruházási költségeket szeretne elszámolni, és nem biztos a számlák megfelelőségében.
• Ha külföldi ingatlan eladásáról van szó, vagy az eladó külföldi illetőségű.
• Ha az ingatlan eladását követően új lakóingatlant vásárol, és szeretné érvényesíteni a kedvezményt.
• Ha több ingatlan eladásáról van szó egy adóéven belül.
• Ha bizonytalan az adóbevallás kitöltésében, és szeretné elkerülni a hibákat.

Egy tapasztalt adótanácsadó nemcsak segít a helyes adóalap és adókötelezettség megállapításában, hanem felhívja a figyelmet a lehetséges kedvezményekre, optimalizálási lehetőségekre, és segít a NAV-val való kommunikációban is. A befektetett díj gyakran megtérül a megspórolt adó vagy a büntetések elkerülése révén.

Az ingatlaneladás adózása tehát egy komplex, de megfelelő felkészültséggel és szükség esetén szakértői segítséggel jól kezelhető terület. A legfontosabb a tájékozottság, a precíz dokumentáció, és a határidők betartása.