A magyar ingatlanpiacon böngészve gyakran találkozhatunk egy különleges kategóriával, amely vonzó árával és természeti közelségével csábít: ez a zártkert. Sokan egyfajta hétvégi telekként, hobbitelkes menedékként tekintenek rá, ahol a város zaja után a madárcsicsergés és a saját termesztésű paradicsom jelenti a kikapcsolódást. Mások pedig egy megfizethető otthonteremtési lehetőség csíráját látják benne. De mit is takar pontosan ez a fogalom? A zártkert egy jogi és adminisztratív útvesztő, amelynek megértése elengedhetetlen a tudatos vásárláshoz és a későbbi csalódások elkerüléséhez.
A zártkert jelentése sokkal több, mint egy egyszerű földdarab a település szélén. Ez egy speciális jogi státuszú, jellemzően külterületi ingatlankategória, amelynek szabályozása, beépíthetősége, közművesítettsége és adózása jelentősen eltér a belterületi építési telkekétől. Aki zártkertet vásárol, annak tisztában kell lennie a művelési kötelezettségekkel, a kifüggesztés bonyodalmaival és az építési szabályok szigorú kereteivel. Ebben a cikkben mélyrehatóan körbejárjuk a zártkertek világát, hogy minden kérdésre választ adjunk, és segítsünk eligazodni ebben a komplex, de lehetőségekkel teli ingatlantípusban.
A zártkert fogalmának történelmi és jogi háttere
A zártkert fogalmának megértéséhez érdemes egy rövid történelmi utazást tennünk a múltba. A zártkertek rendszere a szocializmus idején, a termelőszövetkezetek (TSZ) korában alakult ki. Ezeket a jellemzően kisebb, 800-1500 négyzetméteres parcellákat a TSZ-tagok kapták „háztáji” gazdálkodás céljára. A cél az volt, hogy a családok a saját ellátásukra zöldséget, gyümölcsöt termelhessenek, esetleg állatokat tartsanak, kiegészítve ezzel a központi ellátásból származó élelmiszereket. Ezek a területek jellemzően a települések közvetlen határában, a belterület és a nagyüzemi mezőgazdasági táblák között helyezkedtek el, mintegy „zárva” a falu vagy város körüli gyűrűt.
Jogi szempontból a zártkert ma is a külterület egy speciális fajtája. Az ingatlan-nyilvántartásban a helyrajzi szám első számjegye (0) utal a külterületi fekvésre. A tulajdoni lapon pedig gyakran szerepel a „zártkerti művelés alól kivett” vagy éppen a konkrét művelési ág megnevezése, mint például „szőlő”, „gyümölcsös”, „kert” vagy „rét”. Ez a besorolás alapvetően meghatározza az ingatlannal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket.
A legfontosabb különbség a belterületi telek és a zártkert között, hogy amíg az előbbi elsődlegesen beépítésre szánt terület, addig az utóbbi alapvetően mezőgazdasági hasznosítású földterület, még akkor is, ha rajta egy kisebb épület áll.
A rendszerváltás után a zártkertek helyzete bonyolulttá vált. Sokan elhanyagolták őket, míg mások felismerték a bennük rejlő rekreációs és lakhatási potenciált. Az állam több lépésben próbálta rendezni a helyzetüket. Egy fontos mérföldkő volt a 2017-ig tartó időszak, amikor egy egyszerűsített eljárás keretében lehetőség nyílt a zártkertek művelési ág alóli kivonására. Azok a tulajdonosok, akik éltek ezzel a lehetőséggel, lényegében egy „normál” külterületi telekké minősíttették át az ingatlanukat, megszabadulva a termőfölddel járó kötöttségektől. Azok a zártkertek, amelyeket nem vontak ki a művelés alól, továbbra is a termőföldtörvény hatálya alá esnek, ami jelentősen megnehezíti az adásvételüket és hasznosításukat.
A művelés alóli kivonás folyamata és jelentősége
A zártkerti ingatlanok egyik legkritikusabb pontja a jogi státuszuk, amely két fő csoportra osztható: a művelés alatt álló és a művelés alól kivett zártkertekre. Ez a különbségtétel alapjaiban határozza meg, hogy mit tehetünk a telekkel, hogyan adhatjuk el, és milyen szabályok vonatkoznak a beépítésre. Éppen ezért a művelés alóli kivonás folyamatának megértése kulcsfontosságú minden leendő zártkert-tulajdonos számára.
Egy művelés alatt álló zártkert hivatalosan termőföldnek minősül. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosnak művelési kötelezettsége van, vagyis gondoskodnia kell a terület rendeltetésszerű használatáról (pl. kaszálás, gyümölcsfák metszése) és a gyommentesítésről. Ennél is fontosabb, hogy az adásvétele a földforgalmi törvény hatálya alá esik. Ez a gyakorlatban egy hosszadalmas és bonyolult eljárást, az úgynevezett kifüggesztést jelenti, amely során az adásvételi szerződést 60 napra közzéteszik, és ez idő alatt a törvényben meghatározott elővásárlásra jogosultak (pl. helyben lakó földművesek, állattartók, az állam) élhetnek jogukkal, és a vevő helyébe léphetnek.
Ezzel szemben a művelés alól kivett zártkert már nem minősül termőföldnek. Bár továbbra is külterületi ingatlanként van nyilvántartva, az adásvétele sokkal egyszerűbb. Nincs szükség kifüggesztésre, az eljárás megegyezik egy belterületi lakás vagy építési telek megvásárlásának folyamatával. Ez a státusz teszi igazán vonzóvá és piacképessé a zártkerti ingatlanokat, hiszen a vevőnek nem kell tartania attól, hogy egy elővásárló „elviszi” előle a kiszemelt telket.
A kivonási eljárás napjainkban
Míg 2017-ig egy ingyenes és egyszerűsített eljárás volt érvényben, ma már a zártkert művelés alól történő kivonása egy költségesebb és bonyolultabb folyamat, amelyet a Földhivatalnál (illetékes Járási Hivatal Földhivatali Osztálya) kell kezdeményezni. Az eljárás lényege, hogy a területet véglegesen más célra (pl. beépítésre) hasznosítsák. Ennek feltétele a termőföldvédelmi járulék megfizetése.
A járulék mértékét a földterület minősége, vagyis az aranykorona (AK) értéke, valamint a település besorolása alapján számítják ki. A pontos összeg egy komplex képlet alapján jön ki, de általánosságban elmondható, hogy minél jobb minőségű a föld és minél nagyobb a település, annál magasabb a fizetendő díj. Ez az összeg több százezer, de akár milliós nagyságrendű is lehet, ami jelentős plusz költséget ró a tulajdonosra. Az eljárás megindításához földmérő által készített vázrajzra is szükség lehet, ami tovább növeli a kiadásokat. Emiatt a vásárlás előtt elengedhetetlen a tulajdoni lap alapos ellenőrzése, hogy kiderüljön, az ingatlan átesett-e már ezen a procedúrán.
Zártkerti ingatlanok vásárlása: a kifüggesztés útvesztője
Ahogy korábban említettük, a zártkert vásárlásának folyamata drasztikusan eltér attól függően, hogy az ingatlan művelés alatt áll-e vagy sem. Ha a tulajdoni lapon a „zártkerti művelés alól kivett” bejegyzés szerepel, a folyamat egyszerű: ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés, tulajdonjog bejegyzése a földhivatalnál, és kész. A bonyodalmak akkor kezdődnek, ha a telek még mindig termőföldnek minősül.
Ebben az esetben a földforgalmi törvény szigorú szabályai érvényesülnek. A megkötött adásvételi szerződést be kell nyújtani a helyi önkormányzat jegyzőjéhez, aki 60 napos időtartamra kifüggeszti azt a hirdetőtábláján. Ezen időszak alatt a törvény által meghatározott sorrendben elővásárlási joggal rendelkezők tehetnek vételi ajánlatot, ugyanazokkal a feltételekkel, mint az eredeti vevő.
Az elővásárlási jog hierarchiája rendkívül összetett. A sor elején az állam áll, majd következnek a helyben lakó földművesek, állattartók, és a sor csak ezután bővül a távolabb lakó, de földművesként bejegyzett személyekkel. Egy átlagos vásárló, aki nem földműves, ebben a rangsorban a legvégén helyezkedik el.
Ez a 60 napos bizonytalanság komoly kockázatot jelent a vevő számára. Előfordulhat, hogy hónapokig tartó keresgélés, egyezkedés és a szerződéskötés után az utolsó pillanatban valaki más szerzi meg az ingatlant. A kifüggesztési eljárás lezárulta után a szerződés a mezőgazdasági igazgatási szerv (kormányhivatal) elé kerül, amely jóváhagyja az ügyletet. Ez a folyamat további heteket, sőt, hónapokat is igénybe vehet. Összességében egy művelés alatt álló zártkert megvásárlása a szerződéskötéstől a birtokbavételig akár 4-6 hónapig is elhúzódhat.
Ezen okok miatt a piacon a művelés alól kivett zártkertek jóval keresettebbek és jellemzően drágábbak is. A magasabb ár a jogbiztonságot és a gyors, problémamentes ügyintézést tükrözi, amelyet a vevők hajlandóak megfizetni.
A beépíthetőség szabályai: mit és hogyan építhetünk egy zártkertre?
A zártkert vásárlók leggyakoribb és legfontosabb kérdése a beépíthetőségre vonatkozik. Sokan szeretnének egy kisebb-nagyobb házat építeni a telekre, de a lehetőségek korlátozottak és szigorúan szabályozottak. Nincs egységes, országos recept; a beépíthetőség mértékét és módját mindig a helyi önkormányzat által alkotott Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) és a hozzá tartozó Szabályozási Terv határozza meg.
Ezért az első és legfontosabb lépés a vásárlás előtt, hogy felkeressük az illetékes önkormányzat építési osztályát vagy főépítészét, és részletes tájékoztatást kérjünk a konkrét helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó előírásokról. A HÉSZ határozza meg a terület övezeti besorolását (pl. Mk – kertes mezőgazdasági terület, Má – általános mezőgazdasági terület), és ehhez rendeli hozzá a beépítési paramétereket.
A legfontosabb paraméterek a következők:
- Beépíthetőség mértéke: Ez egy százalékos érték, amely megmutatja, hogy a telek teljes területének hány százalékát foglalhatja el épület. Zártkertek esetében ez jellemzően nagyon alacsony, általában 3% vagy 5%, de kivételes esetekben elérheti a 10%-ot is. Például egy 1000 m²-es telken 3%-os beépíthetőség esetén egy maximum 30 m² alapterületű épület helyezhető el.
- Épület típusa: A HÉSZ gyakran különbséget tesz gazdasági épület és lakóépület között. Sok zártkerti övezetben kizárólag a mezőgazdasági tevékenységet szolgáló gazdasági épület (présház, szerszámtároló, pince) építése engedélyezett. Lakóépület építésére sokszor nincs lehetőség, vagy csak szigorú feltételekkel (pl. a telek bizonyos méretet meghalad, vagy a tulajdonos életvitelszerűen gazdálkodik).
- Építménymagasság: Meghatározza az épület maximális magasságát, ami zártkertekben általában 3,5-4,5 méter között mozog.
- Zöldfelület minimális aránya: Előírja, hogy a telek területének mekkora részét kell növényzettel borítottan hagyni.
Gazdasági épület vs. lakóépület
A két épülettípus közötti különbségtétel jogi és gyakorlati szempontból is rendkívül fontos. A gazdasági épület hivatalosan nem lakhatási célokat szolgál. Bár a gyakorlatban sokan hétvégi házként vagy akár állandó lakhelyként is használják ezeket az épületeket, jogilag ez aggályos lehet. Egy gazdasági épületre nem lehet lakcímet bejelenteni, és nem vehetők igénybe rá a lakáscélú állami támogatások (pl. CSOK, felújítási támogatás).
Egy lakóépület ezzel szemben teljes értékű otthonként funkcionálhat. Ahhoz, hogy egy zártkertre lakóépületet lehessen építeni, általában több feltételnek kell teljesülnie. Gyakori előírás, hogy a telket vonják ki a művelés alól, rendelkezzen közvetlen közúti kapcsolattal, és a telekméret érje el a HÉSZ-ben meghatározott minimumot (pl. 1500 m² vagy 3000 m²). Ha egy zártkerti ingatlanon álló épületet a tulajdoni lapon „lakóház”-ként tüntetnek fel, az jelentősen növeli az ingatlan értékét és használhatóságát.
Az alábbi táblázat összefoglalja a legfontosabb különbségeket:
| Jellemző | Gazdasági épület | Lakóépület |
|---|---|---|
| Elsődleges funkció | Mezőgazdasági termelés, tárolás | Életvitelszerű lakhatás |
| Beépítési engedély | Könnyebben megszerezhető, kevesebb feltétellel | Szigorúbb feltételekhez kötött, gyakran nem is lehetséges |
| Lakcímbejelentés | Nem lehetséges | Lehetséges |
| Állami támogatások | Nem igényelhetők rá | Igényelhetők rá (ha megfelel a feltételeknek) |
| Piaci érték | Alacsonyabb | Magasabb |
Fontos hangsúlyozni, hogy 2021-től bizonyos méret alatti (nettó 50 m² alapterületet és 4 m gerincmagasságot meg nem haladó) gazdasági épületek építése sok esetben egyszerű bejelentéshez kötött, nem igényel bonyolult engedélyezési eljárást. Ez azonban nem jelenti azt, hogy bárhová bármit lehet építeni; a HÉSZ előírásait minden esetben be kell tartani.
Közművek a zártkertben: a civilizáció ára
A zártkerti életforma egyik legnagyobb kihívása a közművek hiánya vagy korlátozott elérhetősége. Míg egy belterületi telken általában alapvető a vezetékes víz, a villany, a gáz és a csatorna, addig a zártkertekben ezek megléte inkább kivétel, mint szabály. A közművesítés komoly tervezést és jelentős anyagi ráfordítást igényelhet a tulajdonostól.
Villany: A közművek közül a villany a leggyakrabban elérhető a zártkerti övezetekben. Sok helyen már kiépült a hálózat, és a telekre való bekötés viszonylag egyszerűen megoldható. A költségeket a szolgáltatótól való távolság és a szükséges hálózatfejlesztés mértéke határozza meg. Ha a telek távol esik a legközelebbi csatlakozási ponttól, új oszlopok telepítésére lehet szükség, ami több millió forintos tétel is lehet. Alternatívaként sokan választják a napelemes, szigetüzemű rendszereket, amelyek függetlenséget biztosítanak, de a kezdeti beruházási költségük magas.
Víz: A vezetékes ivóvíz ritkaságnak számít a zártkertekben. A vízellátást leggyakrabban fúrt vagy ásott kútból oldják meg. Egy fúrt kút létesítése engedélyköteles lehet a vízmélységtől és a vízkivétel mértékétől függően. A víz minőségét érdemes laboratóriumban bevizsgáltatni, különösen, ha emberi fogyasztásra is szánják. A kútból nyert vizet házi vízmű rendszerrel lehet a házba juttatni. Ez egy megbízható megoldás, de karbantartást igényel.
Szennyvízkezelés: Mivel a zártkerti övezetekben szinte soha nincs kiépített csatornahálózat, a szennyvíz elvezetéséről egyedileg kell gondoskodni. A legelterjedtebb és a hatóságok által leginkább elfogadott megoldás a zárt rendszerű, szigetelt szennyvíztároló tartály (emésztő) telepítése. Ezt a tartályt rendszeres időközönként, telítettségtől függően szippantós autóval kell üríttetni, ami folyamatos költséget jelent. A szikkasztásos megoldások a legtöbb helyen már nem engedélyezettek a talaj- és talajvízszennyezés veszélye miatt.
Gáz és fűtés: A vezetékes gáz a legritkább közmű a zártkertekben. A fűtést és a melegvíz-ellátást ezért alternatív módon kell megoldani. Népszerűek a fatüzelésű kályhák és kandallók, az elektromos fűtési megoldások (pl. infrapanel, hőszivattyú), vagy a PB-gázpalackról vagy tartályról működő rendszerek.
A közművek hiánya tehát nemcsak kényelmetlenséget, hanem jelentős induló és fenntartási költségeket is jelent. Vásárlás előtt alaposan fel kell mérni a telek adottságait és a közművesítés reális lehetőségeit és költségeit.
Az aranykorona érték és a zártkerti adózás útvesztői
A zártkerti ingatlanokkal kapcsolatban gyakran felmerül az aranykorona (AK) fogalma. Ez egy történelmi, de a mai napig használt mérőszám, amely a termőföld minőségét, termőképességét fejezi ki. Minél magasabb egy terület aranykorona értéke, annál jobb minőségű a föld. A zártkertek esetében az AK értéknek több szempontból is jelentősége van, különösen, ha az ingatlan még művelés alatt áll.
Az AK érték befolyásolja a művelés alóli kivonásért fizetendő termőföldvédelmi járulék mértékét. Emellett a földforgalmi törvény bizonyos korlátozásai is az aranykorona értékhez kötődnek. Az ingatlan tulajdoni lapján minden esetben fel van tüntetve a terület AK értéke, ha az termőföldnek minősül.
Adózási kérdések zártkert vásárlásakor és birtoklása során
A zártkerti ingatlanok adózása több részből tevődik össze, és itt is kulcsfontosságú a telek jogi besorolása.
Vagyonszerzési illeték: Az ingatlan megvásárlásakor a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Ennek általános mértéke a vételár 4%-a. Bizonyos esetekben, például ha a vevő regisztrált földműves és vállalja a föld művelését, illetékmentesség vagy kedvezmény érhető el. A művelés alól kivett zártkertek esetében a 4%-os általános illetékkulcs az irányadó.
Helyi adók (építményadó, telekadó): A zártkerti ingatlanok után is kell helyi adókat fizetni, amelyek mértékét az illetékes önkormányzat határozza meg.
- Az építményadót a telken lévő épület (legyen az gazdasági épület vagy lakóház) után kell fizetni. Az adó alapja lehet az épület hasznos alapterülete vagy korrigált forgalmi értéke.
- A telekadót maga a földterület után kell leróni. Fontos, hogy a termőföldként nyilvántartott, művelés alatt álló területek általában mentesülnek a telekadó alól. Azonban a művelés alól kivett zártkerti telkek már adókötelessé válhatnak az önkormányzat rendeletétől függően.
Személyi jövedelemadó (SZJA) eladáskor: Ha a tulajdonos eladja a zártkerti ingatlanát, a szerzéskori és az eladási ár közötti nyereség (jövedelem) után 15% személyi jövedelemadót kell fizetnie. Az adófizetési kötelezettség mértéke azonban a szerzéstől eltelt idő függvényében csökken.
Ha az eladott ingatlan a tulajdoni lapon lakóházként van feltüntetve, a szerzést követő 5. évtől az eladás már teljesen adómentes. Ha azonban az ingatlan nem lakóingatlan (pl. „kivett hétvégi ház, udvar” vagy „gazdasági épület”), akkor ez az időtáv 15 évre nyúlik. Ez egy rendkívül fontos különbség, ami milliós megtakarítást vagy éppen plusz kiadást jelenthet eladáskor.
Az adózási szabályok ismerete elengedhetetlen a pénzügyi tervezéshez, mind a vásárláskor, mind a tulajdonlás évei alatt, illetve az esetleges későbbi értékesítés során.
A zártkerti életforma: előnyök és hátrányok mérlegen
A zártkert nem csupán egy ingatlantípus, hanem egy életforma is, amelynek megvannak a maga szépségei és nehézségei. Mielőtt valaki belevágna egy ilyen ingatlan megvásárlásába, érdemes őszintén mérlegelnie az előnyöket és a hátrányokat, hogy a döntése valóban a saját igényeinek és lehetőségeinek megfelelő legyen.
A vonzerő: miért válasszunk zártkertet?
Az egyik legnyomósabb érv a zártkertek mellett a kedvezőbb ár. Egy hasonló méretű belterületi építési telek árának töredékéért juthatunk hozzá egy zártkerti ingatlanhoz, ami sokak számára teszi elérhetővé a saját kert, a saját kis menedék álmát. Ez a pénzügyi előny különösen vonzó a jelenlegi magas ingatlanárak mellett.
A másik jelentős vonzerő a természeti közelség és a nyugalom. A zártkertek jellemzően csendes, zöld környezetben helyezkednek el, távol a városi forgalomtól és zajtól. Lehetőséget biztosítanak a kertészkedésre, a kikapcsolódásra, a feltöltődésre. A saját termesztésű zöldségek és gyümölcsök nemcsak egészségesebbek, de a velük való foglalatoskodás terápiás hatású is lehet.
Végül, a zártkertek egyfajta szabadságot és intimitást is kínálnak. A nagyobb telkek és a ritkább beépítés miatt a szomszédok távolabb vannak, így több a privát szféra. Ez ideális környezetet teremt azok számára, akik elvonulnának a világ elől, és a saját ritmusuk szerint szeretnének élni.
Az árnyoldalak: milyen kihívásokkal kell szembenézni?
A zártkerti életforma legnagyobb hátránya a már részletezett infrastrukturális hiányosságokból fakad. A közművek hiánya, a rossz minőségű, gyakran földes utak, a közvilágítás és a tömegközlekedés hiánya komoly napi szintű kihívásokat jelenthet, különösen télen vagy rossz időjárás esetén. Az ingázás, a bevásárlás, a gyerekek iskolába szállítása mind bonyolultabbá válhat.
A jogi és adminisztratív bizonytalanságok szintén komoly fejtörést okozhatnak. A bonyolult építési szabályok, a művelési kötelezettség, a kifüggesztés mind olyan tényezők, amelyek megnehezítik a tulajdonosok életét. A helyi szabályozás változása is kockázatot rejt magában.
A közbiztonság kérdése is felmerülhet. A ritkábban lakott, a központtól távolabb eső területek vonzóbb célpontjai lehetnek a betörőknek. Végül, a zártkerti élet egyfajta elszigeteltséggel is járhat, ami nem mindenkinek felel meg. A közösségi élet, a szomszédi kapcsolatok gyakran lazábbak, mint egy sűrűn lakott belterületi utcában.
A döntés tehát összetett. A zártkert ideális választás lehet egy hétvégi teleknek, egy hobbi kertnek, vagy egy olyan otthonnak, ahol a tulajdonosok felkészültek a kompromisszumokra és a kihívásokra a csendért és a természetért cserébe. De alapos tájékozódás, körültekintő tervezés és a helyi szabályok pontos ismerete nélkül könnyen válhat egy álomból költséges és frusztráló rémálom.